はじめに
賃貸物件を探すとき、家賃や間取り、駅からの距離などはしっかり確認する人が多いと思います。
一方で、契約時にかかる費用や退去時の費用については、「不動産会社から提示されたものだから」と、あまり詳しく確認せずに契約してしまうこともあるのではないでしょうか。
賃貸契約では、家賃以外にも仲介手数料、保証会社の費用、火災保険、鍵交換費用など、さまざまなお金がかかります。
また、退去するときには原状回復費用をめぐってトラブルになることもあります。
そこで今回は、国土交通省の資料などを参考に、賃貸を借りる前に確認しておきたいポイントをまとめました。
「ぼったくられないため」というより、契約内容をよく確認して、知らないうちに余計な費用を払うことを避けるためのチェックポイントとして参考にしてみてください。
仲介手数料には上限がある
賃貸物件を借りるとき、不動産会社に支払うことがあるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産会社が自由に好きな金額を設定できるわけではありません。
国土交通省によると、居住用建物の賃貸借の仲介では、原則として不動産会社が貸主と借主の双方から受け取れる仲介手数料の合計額は、1か月分の賃料×1.1倍（税込）以内とされています。
また、借主から受け取れる額は原則として、1か月分の賃料×0.55倍（税込）以内です。
ただし、仲介の依頼を受ける際に借主から承諾を得ている場合は、借主から1か月分の賃料×1.1倍まで受け取ることが認められています。
例えば家賃6万円の物件なら、仲介手数料の合計額の上限は6万6,000円です。
ここで大切なのは、「仲介手数料としていくら請求されているのか」を確認することです。
初期費用の見積もりをもらったら、仲介手数料だけでなく、そのほかの項目も一つずつ確認してみましょう。
初期費用は「家賃以外」の項目も確認する
賃貸契約では、家賃だけを見ていると、思っていたより初期費用が高くなることがあります。
例えば、
- 敷金
- 礼金
- 仲介手数料
- 保証会社の費用
- 火災保険料
- 鍵交換費用
- クリーニング費用
- その他の付帯サービス
などです。
これらは物件や契約内容によって異なるため、すべての物件で同じ費用がかかるわけではありません。
だからこそ、「これは何の費用なのか？」と確認することが大切です。
例えば、見積書に見慣れない項目があれば、
「これは何のための費用ですか？」
「契約上必須の費用ですか？」
「外すことはできますか？」
と確認してみましょう。
安い家賃の物件を見つけても、初期費用が高ければ、実際に必要なお金は大きく変わります。
物件を比較するときは、家賃だけではなく、契約時にいくら必要なのかまで確認するようにしましょう。
保証会社や火災保険の費用も確認する
最近の賃貸契約では、保証会社を利用するケースもあります。
保証会社を利用する場合は、初回保証料だけでなく、更新時や毎月の保証料が設定されている場合もあります。
そのため、
- 初回にいくらかかるのか
- 更新時にいくらかかるのか
- 毎月費用がかかるのか
などを確認しておきましょう。
火災保険についても、保険料だけを見るのではなく、どのような補償が含まれているのかを確認しておくと安心です。
「保険だから必要だろう」と考えて終わりにするのではなく、契約内容を一度確認しておきましょう。
鍵交換費用などの「その他の費用」を確認する
賃貸物件の見積もりには、鍵交換費用など、家賃や敷金・礼金とは別の費用が入っていることがあります。
もちろん、契約上必要な費用であれば支払うことになります。
ただ、名前だけでは内容が分かりにくい費用があれば、何のために必要なのかを確認することが大切です。
特に、初期費用の見積もりをもらったら、合計金額だけを見るのではなく、項目を一つずつ確認してみましょう。
「よく分からないけれど、みんな払っている費用だから」と、そのまま契約するのではなく、納得してから契約することが大切です。
退去時の「原状回復」は何でも借主負担ではない
賃貸契約で特に知っておきたいのが、退去時の原状回復です。
「原状回復」と聞くと、入居したときの状態にすべて戻さなければならないように感じるかもしれません。
しかし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復について、借主の故意・過失や、通常の使用を超える使用によって生じた損耗・毀損を復旧することという考え方が示されています。
一方で、経年変化や通常の使用による損耗については、基本的に賃料に含まれるものとして整理されています。
つまり、普通に生活していて自然に生じる経年変化や通常損耗まで、すべて借主が負担するという考え方ではありません。
例えば、通常の使用による経年変化と、借主の不注意によってできた大きな傷では、考え方が異なります。
「退去するときは部屋を全部新品に戻さないといけない」と思い込まないことも大切です。
ただし「特約」には注意する
ここで注意したいのが、契約書に記載されている特約です。
賃貸借契約では、一般的な原状回復の考え方とは別に、特定の費用を借主が負担することを契約で定めている場合があります。
例えば、
- 退去時のクリーニング費用
- エアコンクリーニング費用
- 畳や襖などの交換費用
- その他の修繕費用
などです。
国土交通省のガイドラインでも、通常の原状回復義務を超える負担を借主に求める特約について説明されています。
そのため、
「ガイドラインでは借主負担ではないから大丈夫」
と考えるのではなく、実際に自分が契約する物件の契約書にどんな特約があるのかを確認することが重要です。
特約に分からない内容があれば、契約する前に確認しておきましょう。
入居したときの傷や汚れは写真に残しておく
もう一つやっておきたいのが、入居時の部屋の状態を記録しておくことです。
入居したときからあった傷なのか、それとも自分が住んでいる間につけた傷なのか。
これが分からないと、退去時にトラブルになる可能性があります。
国土交通省のガイドラインでも、入居時と退去時に部屋の状況を確認し、チェックリストを作成したり、写真を撮ったりすることがトラブル防止に有効だとしています。
入居したら、
- 壁や床の傷
- クロスの汚れ
- ドアや建具の傷
- 水回りの汚れ
- 設備の破損
などを写真に残しておくとよいでしょう。
スマートフォンで撮影しておくだけでも、後から確認するための記録になります。
契約書は「最後まで」確認する
国土交通省は、民間賃貸住宅向けの契約書のひな形として「賃貸住宅標準契約書」を公開しています。
ただし、これはすべての賃貸物件で使用が義務付けられている契約書ではありません。
そのため、実際に契約する物件では、その物件の契約書を確認することが重要です。
契約前には、
- 家賃
- 管理費・共益費
- 契約期間
- 更新条件
- 敷金
- 退去時の精算
- 原状回復
- 特約
- 解約時の条件
などを確認しておきましょう。
分からない部分があれば、契約する前に質問することが大切です。
「よく分からないけど、とりあえずサインしておこう」は避けたいところです。
賃貸契約は「契約する前」の確認が大切
賃貸物件を借りるときは、家賃や間取りだけでなく、契約に含まれる費用や退去時の条件まで確認することが大切です。
今回紹介したポイントをまとめると、
- 仲介手数料には上限がある
- 初期費用は項目ごとに確認する
- 保証会社や火災保険の費用も確認する
- 鍵交換費用などの内容を確認する
- 原状回復は通常損耗まで何でも借主負担というわけではない
- 特約がある場合は内容を確認する
- 入居時の傷や汚れは写真に残しておく
- 契約書を最後まで確認する
ということです。
賃貸契約は、一度契約すると後から条件を変えるのが難しい場合があります。
だからこそ、**「契約してから考える」のではなく、「契約する前に確認する」**ことが大切です。
住居費は毎月発生する大きな支出の一つです。
私自身、資産形成を考えるようになってから、投資だけではなく、毎月出ていく固定費を見直すことも大切だと感じています。
【投資でお金を増やす前に見直したい5つの支出｜私が月5万円を投資に回せるようになった方法】
賃貸を借りるときも、契約内容をしっかり確認して、必要な費用とそうでない費用を理解する。
そうした小さな確認の積み重ねが、長い目で見た家計管理にもつながるのではないでしょうか。
※この記事は、国土交通省などの公開資料を参考に、賃貸契約で確認しておきたいポイントをまとめたものです。個別の契約について判断する場合は、実際の契約書や重要事項説明書を確認し、必要に応じて専門家などに相談してください。
